Casa venduta all’asta e debito residuo: cosa fare

Casa venduta all’asta e debito residuo: perchè devo pagare ancora?

Viene spontaneo pensare che non c’è più  nulla da pagare alla banca dopo  la vendita all’asta della casa pignorata.

Purtroppo invece praticamente sempre  rimane un cospicuo debito insoluto residuo da pagare alla banca in forza dell’ipoteca iscritta con il mutuo insoluto.

A termini di legge la banca continuerà a recuperare il suo credito portando avanti altre azioni legali. contro il mutuatario e anche contro chi ha firmato per garantire la sua richiesta di mutuo.

Quindi aggredirà  stipendi, TFR e pensione nel limite di un quinto, pignorati beni mobili e conti correnti.

Tutte questa azioni legali contro mutuatario e garanti si interromperanno solo al completo pagamento della somma richiesta dalla banca.

Tale somma è stata approvata dal giudice dell’esecuzione.

Casa venduta all’asta e debito residuo: schema grafico riepilogativo

debiti insoluti

 

 Perchè il valore ottenuto dalla vendita all’asta giudiziaria dell’immobile è praticamente sempre più basso della somma richiesta dalla banca procedente?

Motivi  di carattere finanziario:

  • Il mutuo è stato richiesto in proporzione troppo alta rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile (a volte anche il 100% )
  • Le spese legali richiesta dalla banca sono molto gravose e a queste vanno aggiunte quelle del tribunale
  • Gli interessi applicati dalla banca per il debito insoluto saranno I massimi consentiti dalla legge
  • La banca richiede indietro non solo somme insolute, interessi e spese legali ma anche l’intero capitale residuo del mutuo erogato e tutto questo in unica soluzione.

Motivi di carattere procedurale:

  • La valutazione di un immobile da vendere in asta giudiziaria è più bassa del valore sul libero mercato in genere del 10% perchè questa vendita sarà effettuata senza la garanzia per vizi occulti del bene.
  • Questa valutazione già penalizzata come sopra indicato sarà il prezzo di base dell’asta giudiziaria, per partecipare alla quale è possibile formulare una offerta minima inferiore del 25% e a volte si ottiene l’aggiudicazione a questo prezzo ridottissimo quindi a conti fatti  la svalutazione minima è del 32,5% rispetto al valore sul libero mercato, a volte anche di più.

Motivi di mercato:

  • E’ noto a chiunque che gli immobili hanno subito negli ultimi anni una  diminuizione del valore di mercato  fino al 40% e questo contribuisce in maniera pesantissima a determinare il minor valore per la valutazione di base d’asta del bene immobile rispetto a quanto richiesto dalla banca.

In queste condizioni quindi la vendita di un immobile in asta giudiziaria non può realizzare il valore economico sufficiente per rimborsare completamente il debito insoluto.

Per questo motivo l’intervento qualificato di un esperto nella transazione di debiti ipotecari è consigliabile e risolutivo.

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